Терминология рынка недвижимости Таиланда

У каждой профессии есть своя специфическая терминология, и рынок недвижимости Таиланда не исключение. Давайте вместе разберемся, как понять незнакомый лексикон.

Но перед тем, как начать, мы дадим один простой совет: будьте любопытными и спрашивайте значение каждого нового слова, которое встречаете в процессе покупки недвижимости. Спросить можно у Вашего агента, застройщика или юриста. Важно понимать все детали и исключить двойные трактовки.

УЧАСТНИКИ РЫНКА, НЕДВИЖИМОСТЬ И ВЫБОР ОБЪЕКТА

Агент (Agent) - это частный агент или большое агентство недвижимости, которое помогает Вам с выбором подходящего объекта. На рынке недвижимости Таиланда принято, что услуги агента оплачивает продавец. Дополнительно, почитайте о том, зачем при покупке недвижимости в Таиланде нужен агент.

Застройщик, Девелопер (Developer) - это юридическое лицо, которое выступает инвестором в процессе реализации проекта строительства. Он берет на себя все риски по проекту и несет законодательную ответственность перед покупателями недвижимости. Застройщик нанимает необходимых подрядчиков для строительства проекта, а после его сдачи в эксплуатацию - передает объект управляющей компании.

Инвестиционная недвижимость (Investment Property) - это недвижимость построенная и приобретенная для целей получения дохода от сдачи ее в аренду. Ключевые показатели такой недвижимости: близость к морю, близость к знаковым туристическим местам и инфраструктуре. Собственник получает доход от сдачи ее в аренду, а также от роста цен на недвижимость при ее перепродаже.

Апартаменты, Юнит (Apartment, Unit) - так называют более привычную “квартиру” в комплексе апартаментов или кондоминиуме. Важное замечание: количество комнат считают по спальням, не учитывая Ливинг рум (Living Room) или по-другому - гостиную. То есть, односпальные апартаменты - это 2-х комнатная квартира, имеющая одну комнату - гостиную и одну комнату - отдельную спальню. 

Кондоминиум (Condominium) - это комплекс апартаментов с общей территорией. Как правило, закрытого типа с охраной 24/7. На общей территории располагается инфраструктура комплекса. Квартиры в кондоминиумах можно оформлять в собственность на граждан других стран.

Инфраструктура Кондоминиума, Инфраструктура Комплекса, Территория Общего Пользования (Condominium Facilities, Complex Facilities, Common Area) - это все, что находится внутри комплекса апартаментов или вилл и является общедоступным для жильцов: тренажерные залы, детские клубы и площадки, бассейны, СПА, бары и рестораны и многое другое. Естественно, что чем больше состав инфраструктуры в плане разнообразия и качества, тем больше будет цена за квадратный метр жилья. Эти дополнительные затраты окупятся при дальнейшей сдаче в аренду, ведь комплексы с более богатой инфраструрой лучше сдаются и имеют более высокий арендный ценник.

Инфраструктура Района (Area Facilities)  - это характеристика недвижимости показывающая доступность всех необходимых для отдыха и жизни мест. Основное, конечно, это - магазины, пляжи, рестораны и массажные салоны. В отличии от инфраструктуры комплекса, тут действует правило не "чем больше, тем лучше", а скорее, "чем ближе, тем лучше".

Шоурум, Сейлз Офис, Офис Продаж (Showroom, Sales office) - как правило, так называют офисы продаж застройщика, причем под шоурумом понимают демонстрационную квартиру или квартиры, которые часто соседствуют с офисами продаж. В них можно вживую посмотреть, как будет выглядеть планировка и убранство будущих апартаментов или вилл.

ВАЖНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Лицензия Кондоминиума (Condominium License) - это сертификат, подтверждающий, что комплекс апартаментов соответствует требованиям к кондоминиуму, а именно: территория общего пользования, отведенная под инфраструктуру, занимает минимум 30% площади земельного участка, а также к комплексу проложена дорога общего пользования шириной не менее 7 метров.

Чанот (Chanote) - свидетельство о собственности на земельный участок. В этом документе очерчены границы участка и указаны все его владельцы.

Экологический Сертификат (Environmental Impact Assessment (EIA)) - этот сертификат выдается до разрешения на строительство и является одним из 2х основных документов, свидетельствующих о том, что застройщик получил все необходимые разрешения от государства.

Разрешение на Строительство (Construction Permit) - название говорит само за себя - это разрешение, которое выдает государство Таиланда застройщику на строительство конкретно взятого объекта. Часто продажи апартаментов стартуют до получения этого разрешения - это определенные риски, взамен которых застройщики предлагают низкие цены или повышенные проценты гарантированных программ.

Блю-бук или Хаус-бук (Blue-book or House Book) - это документ, получение которого знаменует финальный этап вступление в собственность. Это маленькая синяя книжка с основными данными о собственники и объекте собственности.

ПРОЦЕСС КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Фрихолд (Freehold) - так называемая полная собственность, не ограниченная во времени. Согласно законам Таиланда, существует Фрихолд-квота (Freehold Quota) по которой иностранным гражданам можно владеть 49% от всей жилой площади во Freehold, остальное должно быть оформлено с правом собственности в Leasehold.

Лизхолд (Leasehold) - это форма собственности на территории Таиланда, оформляемая в земельном департаменте посредством долгосрочного договора аренды общим сроком на 90 лет (на три периода по 30 лет каждый). 

Встроенная Мебель (Built-in Furniture) - этот термин часто фигурирует в договорах купли-продажи недвижимости в Таиланде и обозначает стандартный, для местного рынка, набор: сантехника, кухонный комплект мебели и встроенные шкафы. Встроенная мебель включена в базовую стоимость новой квартиры или виллы, а доплачивать необходимо за дополнительные мебельные пакеты.

Мебельный Пакет (Furniture Package) - эта вся необходимая для жизни и сдачи в аренду мебель от бытовой техники до предметов интерьера. Если Ваша цель - покупка для сдачи в аренду, то необходимо будет приобрести стандартный пакет мебели от застройщика, что в последующем позволит управляющей компании унифицировать сервис и сократить расхода на обслуживание номерного фонда.

Резервационный Депозит, Задаток (Reservation Deposit) - это денежный залог за недвижимость, показывающий серьезность Ваших намерений. При его внесении составляется резервационное соглашение, в котором фиксируется цена и все условия сделки, а сам объект снимается с продажи. Как правило в течении последующих 30 дней - застройщик готовит и предоставляет на подпись основной договор купли-продажи. В случае покупки апартаментов, чаще всего, сумма залога составляет 100 000 Тайский батов.

График Платежей (Payment Schedule) - это неотъемлемая часть договора купли-продажи недвижимости. В графике прописаны сроки и суммы, которые покупатель должен заплатить продавцу. Именно посредством этого приложения к договору застройщики в Таиланде предоставляют беспроцентную рассрочку, привязывая выплаты к этапам строительства объекта.

Приемка Объекта (Inspection) - по сути, это процесс передачи апартаментов или виллы от застройщика - собственнику. Если при оформлении сделки Вы пользовались услугами агентства, то обязательно пригласите их на приему, они помогут проверить соответствие недвижимости, техническим характеристикам, указанным в договоре купли-продажи.

РАСХОДЫ ПРИ ОФОРМЛЕНИИ И ВЛАДЕНИИ

Амортизационный Фонд  (Sinking Fund) - это уже привычный для жителей всего мира фонд капитального ремонта. Первоначально он формируется покупателями при ппокупке новой недвижимости и расходуется на аварийный ремонт общей территории комплекса апартаментов или вилл. Как правило, его величина рассчитывается от количества жилых квадратных метров Ваших апартаментов или виллы, а по мере его расходования собственники получают уведомление о необходимости пополнения фонда.

Регистрационные Сборы (Registration Fee) - это государственные пошлины и налоги, уплачиваемые земельному департаменту за переход права собственности. За регистрацию права собственности лизхолд составляют 1,1% от стоимости квартиры или виллы, в случае фрихолда - 6,3% от стоимости. 

Сборы за Обслуживание Общей Территории (Common Area Fee) - это платежи, что называется, за порядок на территории - уборку, обслуживание бассейна, садовника, а также за мелкое обслуживание электрики и сантехники, например замену лампочек или фильтров на общей территории. В отличии от амортизационного фонда - это ежегодный платеж, но также привязанный к жилой площади Вашей недвижимости.

ПОЛУЧЕНИЕ ДОХОДА

Возврат Инвестиций (Investment Return) - это бизнес термин, но именно для этого и покупают недвижимость на Пхукете - для заработка от сдачи в аренду. Показатель измеряется в процентах и показывает сумму, относительно затраченной на покупку, которую Вы получите в качестве дохода.

К примеру, если агент или застройщик говорит о “7% ежегодного возврата инвестиций”, то он имеет в виду, что вы ежегодно будете получать на свой банковский счет 7% от стоимости купленного объекта.

Капитализация Объекта или Прирост Стоимости (Capital Gains) - это рост стоимости Вашей недвижимости за период владения ею. К примеру, на острове Пхукет ограничена территория застройки, при этом туристический поток растет из года в год. Это приводит к росту цен на недвижимости порядка 7-10% в год в зависимости от района.

Гарантированная Аренда, Гарантированный Доход, Программа Гарантированного Дохода (Guaranteed Rental Return, Guaranteed Income, Guaranteed Rental Program) - это закрепленное договором обязательство застройщика обеспечивать доход собственнику недвижимости, посредством управляющей компании. В договоре фиксируется длительность обеспечения гарантированного дохода и его величина в процентах, относительно стоимости приобретаемой недвижимости.

Если Вы не нашли интересующий Вас термин, напишите нам об этом в удобную для Вас соц сеть в удобный мессенджер на телефон +66 (89) 290-01-10, мы с радостью проконсультируем Вас и дополним статью.